Geçit hakkı, Türk Medeni Kanunumuzda komşular lehine getirilen kısıtlamalar arasında yer alan komşuluk esasına dayalı irtifak haklarından biridir. Komşuluk esasına dayalı diğer irtifaklar: Medya üzerindeki cebri irtifak hakkı ve kaynaklar üzerindeki cebri irtifak hakkıdır.
Geçit hakkı, bir yapının mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte özünü komşuluk hakkından almakta; Taraflar arasındaki sözleşme ile veya taraflar aralarında anlaşmaya varamazlarsa dava yoluyla kurulabilir. Geçit hakkı davası Türk Medeni Kanunu 747 ve 748. maddelerinde yer almaktadır. Kanunda yapılan ayrımla ele alırsak, irtifak hakkı iki türdür: zorunlu irtifak hakkı ve diğer geçit hakları.
Türk Medeni Kanunu 747. Madde,
Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.“
Türk Medeni Kanunu 748. Madde,
“Taşınmaz malikinin taşınmazını işletme veya iyileştirme ya da taşınmazı üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve bunlara benzer diğer geçitler özel kanun hükümlerine tâbidir. Özel kanun hükmü yoksa yerel âdet uygulanır. Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar. Ancak, bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir.“
Geçit Hakkı Davasında Taraflar
1-)Davacı
Zorunlu geçit hakkı davasında davacı, lehine geçit hakkı tesis edilmesi gereken yapının kadastrosunda kayıtlı gerçek veya tüzel kişidir.
Geçit hakkı davası için kurulacak taşınmaz ortaksa, taraflardan biri veya birkaçı da bu işlemi açıp kapatabilir. Ancak bina, kat mülkiyeti hükümlerine tâbi ise, bu durumda mecburi bir dostluk söz konusu olacağından, lehine geçit hakkı tesis edilecek bütün maliklerin davaya taraf olması gerekir.
TMK’nın 704. maddesine göre taşınmazın konusu; Arsa, tapu kütüğünde ayrı bir sayfada kayıtlı bağımsız ve sürekli haklardan ve müşterek mülkiyet kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümlerden oluşur. Doktrinde, geçit hakkı, kaynak ve intifa hakkı sahiplerinin geçit hakkı davası açabilecekleri görüşü bulunmaktadır.
2-) Davalı
Bunlar, zorunlu geçit hakkı davalısına karşı oluşturulacak binaların maliki olan gerçek veya tüzel kişilerdir. Binanın, kat mülkiyeti veya kat mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde, tüm maliklerin davaya taraf olması gerekir. Dava devam ederken mülkiyetin değişmesi halinde husumet yeni sahiplere yöneltilir ve dava devam eder. Ayrıca dava giderleri artık talep edilmez. Aleyhine geçit hakkı kurulacak taşınmaz üzerinde başka ayni hak sahipleri varsa bunların da davaya eklenmesi gerekir.
geçit hakkı davası 2023
Zorunlu Geçit Hakkı Davasının Şartları Nelerdir?
Taşınmazın Tapuya Kayıtlı ve Özel Mülkiyete Tabi Olması
Zorunlu geçit hakkının tesisi için ilk şart, lehte geçit hakkı tesis edilecek bina ile aleyhine geçit hakkı tesis edilecek binaların tapu kütüğüne tescil edilmiş ve tüzüğe tabi olmasıdır.
TMK 715’te belirtilen kamu malına ait sahipsiz yerlerin geçit hakkına tabi olmayacağı açıktır. Mera üzerinde geçit hakkı tesis edilemez. Ancak Yargıtay’ın bir kararında, binanın genel yola erişiminin fiilen imkansız olduğu bir durumda, kamu binası üzerinde geçit hakkı tesisi mümkündür. (Yargıtay 14.HD E.595, K.777)
Tapu belgesi mülkiyet ilişkisini belgelemediğinden bu belgeye dayanılarak açılan geçit davası kabul edilmez.
Geçit İhtiyacının Olması
Geçit hakkı tesisi için en önemli şartlardan biri binanın genel yolla bağlantısının olmaması veya yeterli bağlantısının olmamasıdır. Bu ihtiyaç daha sonra yapılan kadastro planlamasından sonra da doğabilir.
Ana yola bağlantı yoksa geçit hakkı davası zorunludur. Ancak bağlantı yeterli değilse somut olaydaki durum ve şartlar dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekir. Örneğin, bir aracın geçemeyeceği kadar dar bir yol varsa, geçit hakkı gerekli görülür. Yargıtay’a göre yola bağlı arsada evin durumu nedeniyle araçların diğer evlere girmemesi geçit ihtiyacı oluşturmuyor.
Davaya konu olan genel yola erişim ile kastedilen, kişilerin ortak kullanımına konu olan yola erişimdir. Dolayısıyla şahsi kullanıma açık özel yola bağlantı için bu dava açılamaz. Aynı şekilde bir kişinin iki farklı parselini birbirine bağlamak için de geçit hakkı tesis edilemez.
Binanın ana yola bağlantısının haksız işgal nedeniyle kesilmesi veya ihtiyacı karşılamayacak şekilde daraltılması halinde hacizin önlenmesi davası açılacaktır.
Geçit Hakkı Bedelinin Ödenmesi
Lehine geçit hakkı tesis edilecek yapının maliki, mahkemenin tespitini müteakip teknik bilirkişinin vereceği rapora göre mahkemece belirlenecek bedeli malike ödemekle yükümlüdür. Geçit hakkı binaya karşı kullanılacaktır. Zorunlu geçit hakkı davası bedeli belirlenirken sadece yolun geçeceği alanın rayiç değeri değil, üzerine geçit hakkı tesis edilecek binanın yıpranma payı ve azalış oranı da dikkate alınır. Bina gelirlerinde dikkate alınması gerekir. Aynı şekilde hakkın tesis edileceği alan üzerinde ağaç ve bina varsa bunların bedeli geçit hakkına eklenir.
Belirlenen bu meblağ, mahkemece kararlaştırılan süre içinde mahkemenin veznesine veya karardan önce belirlenen yerlere yatırılır. Ancak bazı sebeplerden dolayı mahkeme süresinin uzaması nedeniyle karar anındaki gerçek değeri ile örtüşmemektedir. Bu gibi durumlarda karar tarihine en yakın fiyat bulunmalıdır. Bu fiyata faiz eklenemez.
Aleyhinde geçit hakkı tesis edilen bina içinde başka bir bina lehine geçit hakkı tesis edilmişse, geçit hakkı ücreti artacak olan bina malikine uygun tazminat ödenir.
Özel Şartlar
- Bina tahsisi veya taksiminden sonra oluşacak yeni parsellere geçit hakkı tesisi, bina tahsisi veya taksiminden önce genel yola çıkmak için kullanılan yol üzerinde öncelikli olarak tesis edilmelidir.
- Diğer binaya geçit en az hasar verecek şekilde düzenlenmelidir. Çünkü burada önemli olan, geçit hakkı kurulacak yapının sahibine en kısa ve en az maliyetli olanı seçmek değil, nesnel olarak malik açısından en az zararı görecek olanı tercih etmektir. Bu itibarla, mahkemece alternatif yolların belirlenmesi halinde davaya başka kişilerin de eklenmesi mümkündür.
- Geçit hakkı genel yola ulaşacak şekilde “sürekli” hale getirilmelidir.
- Geçit hakkı, sadece fiilen geçerli rota değil; aynı zamanda yasal olarak mevcut genel yol ile bağlantılı olacak şekilde tesis edilmelidir. İmar planında yol olarak gösterilen ancak henüz fiilen yol olmayan yerde de geçit hakkı söz konusu değildir.
- Tapusu olmayan hazineye ait yerlerden geçit hakkı tesisi mümkündür.
- Ana yol üzerinde yer alacak başvuru sahibine ait başka taşınmazlar varsa bu taşınmazlar öncelikli olarak değerlendirilmelidir.
- Geçit hakkı tesis edilecek binanın kullanım ve bütünlüğünü bozmamasına özen gösterilmelidir.
- Alternatif binalar arasında geçit güzergahı belirlenirken öncelikle en büyük alana sahip bina değerlendirilmelidir.
- Karşısında geçit hakkı tesis edilecek yapılardan öncelikle, başvuru sahibinin eşine veya yakın akrabalarına ait bir yapı varsa geçit hakkı tesisi öncelikli olarak değerlendirilmelidir.
- Zorunlu geçit hakkı bireysel olarak da takip edilebilir ancak; Dava teknik ve detaylı bilgi gerektirdiği için öncelikle bir emlak avukatına danışarak davanın yol haritasını belirlemenizi ve profesyonel bir şekilde takip etmenizi öneririz.
Kiracıya tahliye davası nasıl açılır sorusunun cevabı için hazırlamış olduğumuz içeriği inceleyebilirsiniz.