Birçok insan kat irtifakının ne olduğunu ve ne anlama geldiğini merak ediyor. Sözlükte dayanmak, güçlenmek anlamına gelen irtifak kelimesi, hukuk dilinde taşınmaz mallara ilişkin sözleşmeler için kullanılmaktadır. İrtifak terimi, binaların katları için yapılan kullanım sözleşmelerini ifade eder. Bu nedenle binaların hak sahipleri arasında paylaştırılabilmesi için kat irtifakı sözleşmeleri hazırlanmaktadır. Tüm hissedarlar, tarafların binayı kat kat bölmelerine izin verecek bir irtifak hakkı tesis etmek için fikir birliğine varmalıdır.
Kat irtifakının ne olduğunu merak eden birçok kişi, kat mülkiyetinin ne olduğunu da merak eder. İrtifak hakkı çoğu zaman kat mülkiyeti terimi ile karıştırılabilir. Ancak, ev sahipliği ve ev sahipliğinin çok farklı gereksinimleri vardır. İrtifak hakkı tespiti sadece tamamlanmamış binalar için geçerlidir. İnşasına henüz başlanmamış binalarda da kat irtifakı hakkı kurulabilir ve yapılacak binanın katları irtifak hakkı sözleşmesi ile bölünebilir. Kat mülkiyeti tamamlanmış binalardadır. Kat mülkiyeti sözleşmesi yapıldığında ortak alanlar da dahil olmak üzere söz konusu katın tüm mülkiyeti söz konusu hissedara geçer.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?
İrtifak hakkı ve kat mülkiyeti terimlerinin sıklıkla karıştırılması oldukça doğaldır. Ancak bu iki kavram arasında çok temel bir fark vardır: İnşaat hizmeti sadece yapımı henüz tamamlanmamış yapılara dayanmaktadır. Kat mülkiyetli binalarda ise inşaatın tamamen tamamlanmış, iskan ve oturma izinlerinin mevcut olması gerekmektedir. Fatura tapusu ayrıca bir binanın kullanıma uygunluğunu da resmi olarak gösterir. Bu açıdan arsa irtifakını, bir binanın arsanın mülkiyetini kazanmasından önceki aşama olarak tanımlamak mümkündür. Söz konusu binanın inşaatı tamamlandıktan sonra belirli bir süre içerisinde kat mülkiyetine geçilmesi gerekmektedir.
Yapım hizmetinin kat mülkiyetine dönüştürülmesine başvurulabilmesi için söz konusu yapının müteahhidinin öncelikle belediyeye başvurması ve kullanma izni alması gerekmektedir. Müteahhidin ölümü veya iflası gibi durumlarda oturma izni alma sorumluluğu da mülk sahiplerine aittir. Kat malikleri, oturma izni aldıktan sonra Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne başvuruda bulunarak kat irtifakı başvurusunda bulunabilirler.
Başvuru sırasında, ana binanın tüm cephelerini gösteren ve belediye tarafından doğruluğu tasdik edilmiş bir fotoğrafı, tüm maliklerin imzalı ve noter tasdikli bir liste ve maliklerin imzalı yönetim planı sunulmalıdır. Başvurunun onaylanması halinde tapu tipi arsadan binaya dönüştürülecek ve süreç tamamlanacak. Kat irtifakı tapusunu almak için ödenmesi gereken tutar; Taşınmazın durumu belediye ve ilçeye ait olduğu yere göre değişiklik gösterebilir.
Kısaca kat irtifakı ile kat mülkiyeti kavramları arasındaki tek fark, ilgili inşaatın devam ediyor veya tamamlanmış olmasıdır. Ayrıca taşınmaz sahibi olabilmek için yapmanız gereken işlemleri de titizlikle takip etmeli, resmi haklarınızı belgeleyen kat irtifakı ve tapu belgelerini almayı ihmal etmemelisiniz. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken unsurlar elbette bu kavramlarla sınırlı değil.
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Kat irtifakı kurulması için gerekli olan bir takım şartlar vardır. Söz konusu ana bina halen yapım aşamasında ise, talep eden malik sayısına göre fatura kesilecek ve ana binadaki bölümler bağımsız olarak inşa edilmiş, kat irtifakı kurulabilecektir. Ayrıca ana bina genelinde kat irtifaklarının tesis edilmesi zorunludur. Yani ana binanın bazı bağımsız bölümlerinde irtifak hakkı tesis edilip bazılarında tesis edilememesi mümkün değildir.
Kat irtifakı almak için gerekli başvuru tapu ve kadastro müdürlüklerine yapılır. Kat İrtifakı Kanunu hükümlerine göre, projeye ilişkin yönetim planının da başvuru ile birlikte sunulması gerekmektedir. Başvuru için gerekli olan diğer belgeler, nüfus cüzdanı ve vergi numarası, başvuru için başvuru formu, liste, durum ve yönetim planlarıdır. Belgelerin eksiksiz olarak sunulduğu başvuruların uygun bulunması halinde tapu müdürlükleri tarafından bir belge düzenlenir. Bu, irtifak hakkını tescil eder.
Kat İrtifakı Tapusu Nasıl Alınır?
Kat irtifakı tesisi için tek malik veya müşterek maliklerin başvuru yapması gerekir. Bu başvuru ile birlikte kanunen gerekli görülen belgelerin de başvuru ekinde sunulması gerekmektedir. Bu ek belgeler, proje ve yönetim planıdır. Buna, usulüne uygun olarak hazırlanan ve mal sahipleri tarafından imzalanan ana gayrimenkul projesi ile bina ile ilgili diğer tüm zorunlu projeler dahildir. Yönetim planına başvurma sebebi, kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşme ihtimalidir.
Uygulamada, bu plan genellikle kat mülkiyeti ev kurallarına ilişkin hükümler içerecektir, ancak kat mülkiyeti irtifakının idaresine ilişkin hükümler de kararlaştırılabilir. İrtifakın yönetimi için zorunlu olmamakla birlikte, pay sahipleri arasından veya hariçten bir murahhas müdür atanabilir. Yönetim planı ayrıca tüm maliklerin imzasını taşımalı ve ana mülk üzerindeki bina sayısına göre sıralanmalıdır. Dilekçe ve ekleri tapuya verilir.
Tapu, başvuru sahibinin gerçek malik olduğuna ikna olursa, bir inşaat hizmetinin inşası için bir sözleşme düzenler. Bu sözleşme bir belge şeklinde düzenlenir. Senet, bağımsız bölümler ve sahipleri, ortak alanlar, müştemilatlar, kat irtifakı pay oranları, tarafların birbirlerine karşı hak ve yükümlülükleri gibi hükümleri içerir. Bu belge daha sonra ilgili taraflarca imzalanır. Son olarak tapu kütüğüne kaydedilen ilgili tapu müdürlüğünün beyanname bölümüne inşaat hizmeti girilir.
kat irtifakı nedir
Kat İrtifakı Sahibinin Hakları ve Borçları Nelerdir?
Taşınmazın mülkiyeti veya üzerinde birden fazla hissedar bulunması halinde her pay sahibi, taşınmaz maldan kendi payı oranında yararlanma ve kendi payını dilediği gibi tasarruf etme hakkına sahiptir. Ayrıca her kat maliki yukarıda belirttiğimiz gibi inşaata başlanıp süresi içinde bitirilerek kat mülkiyetine devrini talep edebilir. Burada da her hak sahibi irtifak hakkının idaresine katılma hakkına sahiptir.
Hak dediğimiz hususlar aynı zamanda hak sahipleri için yükümlülüklerdir. Her hak sahibi binayı zamanında bitirmek ve diğer tarafların haklarını kullanmasına engel olmamakla yükümlüdür. Binanın zamanında tamamlanarak kat mülkiyetine devrini kolaylaştırıcı tedbirleri almak ve bu süreçte kusurlu olarak diğer maliklerin irtifak hakkının sona ermesine sebep olmaları halinde tazmin etmekle yükümlüdür.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetinde Geçiş Süreci Nasıldır?
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş kanunda iki farklı şekilde düzenlenmiştir. Bunlardan ilki kat mülkiyetine resen devridir. Belediye tarafından tescilli resmi ve ekli projesine göre yapılması düşünülen binalara yapı ruhsatı verilir. Sözde yerleşim daha sonra tapu siciline gönderilir, burada 60 gün içinde hak tescil edilir ve irtifak hakkı resmen kat mülkiyetine dönüştürülür.
İkincisi, tarafların talebi üzerine kat mülkiyeti devredilir. Tapu kütüğünde irtifak hakkının meskene dönüştürülmesi re’sen veya kat maliki veya kat irtifakı malikinin talebi üzerine yapılabilir. Bu, tapu sicili ile arsa veya arsa paylarının kat mülkiyeti kütüğü arasında bir bağlantı oluşturur ve işlemi tamamlar.
Kat İrtifaklı Tapu Riskli midir?
Müteahhit tapuyu aldıktan sonra verilen projeye göre binayı tamamlayabilir. Dolayısıyla binanın yıkım kararı verilmesi, ortak alanların yapıya dahil edilememesi gibi sorunlar ortaya çıkabilmektedir. Bu durumda irtifak hakkının dayandığı bağımsız bölümü devralan malike zarar gelebilir. Binanın tüm bağımsız bölümlerinde projesine uygun olarak inşa edilmesi ve doluluk sağlanması hak sahiplerinin zarar görmesini önlemektedir. Bu bakımdan projeye uygun bir şekilde sürecin işlemesi oldukça önemlidir.
Vasiyetnamenin iptali davası hakkında bilgi almak için bağlantıyı ziyaret edebilirsiniz.