Bu yazımızda ise mülk sahibi ile kiracı arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarda, mülk sahibinin hangi koşullarda tahliye davası hakkından yararlanabileceğinden söz edeceğiz. 2019 yılından beri en çok karşılaşılan problemlerden biri de mülk sahibi ve kiracı sorunudur. 2019 yılında pandeminin de başlamasıyla beraber dünya genelinde ekonomik bir buhrana girildi. Enflasyon ve TEFE-ÜFE rakamlarının artmasıyla beraber ev sahipleri de mevcut kira sözleşmelerini arttırmanın yollarını arıyor. Ancak kiracı ile yapılan “kira sözleşmesi” bağlayıcı olduğu için ev sahipleri de piyasa koşullarındaki fiyatları baz alarak artış yapamıyor. Kira sözleşmesi, mülk sahibi ile kiracı arasında yapılan ve her sene kendiliğinden yenilenen bağlayıcı bir sözleşmedir. Kira sözleşmeleri ile konutlar kiraya verilebileceği gibi aynı zamanda iş yerleri de bu sözleşmeyle kiraya verilir.
Kira sözleşmeleri belli bir süreliğine olabileceği gibi süresiz de olabilir. Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra sözleşmenin bitimine 15 gün kalaya kadar mülk sahibi herhangi bir bildirimde bulunmazsa kira sözleşmesi otomatik bir şekilde yenilenecektir. Bu yüzden sözleşme bitim tarihinden 15 gün öncesinden kiracıya bildirimde bulunabilirsiniz. Bu bildirimde ise zam miktarı o ayki koşullara uygun bir şekilde belirtilmelidir. Şu anda geçerli olan mevcut kira ücretini en fazla %25 oranında arttırılabilir. Yani bir dairede kiracı aylık 5 bin liraya kalıyorsa, yapılacak olan %25’lik zamla beraber en fazla bu tutar 6250 lira olacaktır. Mülk sahipleri bu oranın üzerinde kira arttırımı yapamayacaktır.
Konutlarda uygulanan %25 tavan fiyat uygulaması ise 2023 yılının temmuz ayında son buluyor. Konu ile ilgili yapılan açıklamada ise bu sürenin uzatılmayacağı ifade edildi. Temmuz ayından sonra uygulanan %25’lik tavan fiyat uygulaması kalkmış olacak. Bu sürenin sonunda ilgili ayın kira artış oranı dikkate alınarak kira bedeli artışı yapılabilecek.
Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
Kiraya veren, kira süresi boyunca yani bir kira dönemi içerisinde iki defa ihtarname çektirebilir. Kirayı alamama nedeniyle iki defa gönderilen ihtarnamenin sonunda kiraya veren tahliye davası açabilir. Tahliye davası, kira döneminin son bulmasından itibaren 30 gün içinde açılmalıdır.
Eğer kiraya veren, kira sözleşmesi boyunca iki defa ihtarname çektiyse ve kiracı bu ihtarnameden sonra ödeme yaptıysa, kiraya veren kişi yine de tahliye davası açabilir. Kiracının iki ihtarname alması sonucu, kiraya verenin tahliye davası açmasına neden olur. Bu ihtarnamelerden sonra da tüm borç kapatılsa dahi kiraya veren tahliye davasını açmakta özgürdür.
Borçlar Kanunu 352/3 maddesinde özel bir tahliye nedeni belirtmiştir. Buna göre, “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
TBK 352/3’e göre,
- Kira sözleşmesinin konut kirası ile ilgili olması,
- Kiracı ya da eşinin üzerinde oturmaya müsait bir konutun olması,
- Bu mülkün kiralanan ev ile aynı ilçe ya da belde sınırları içerisinde bulunması,
- Kiraya veren kişinin bu durumu bilmiyor olması,
Bu maddeye göre eğer kiraya veren kişi, kiracının eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde bir evinin olduğunu bilmemesi durumunda tahliye davası açabilir. Tahliye davası açılabilmesi için kira sözleşmesi bittikten itibaren 30 gün içerisinde davayı açması gerekmektedir. Eğer kiraya veren kişi, kiracının eşinin aynı ilçede başka bir evini biliyorsa bu halde tahliye davası açamaz.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Kiraya veren mülk sahiplerinin en çok merak ettiği sorulardan biri de budur. Taşınmaz sahibinin kiracıyı evden çıkartabilme şartlarından yukarıda söz ettik. Kira sözleşmesi süresi içerisinde iki defa ihtarname çekildikten sonra mülk sahibi tahliye davası açabilir. Tahliye davalarının süreleri ise genel olarak belirsizdir.
Tahliye davası açıldıktan sonra ilgili bölgedeki iş yoğunluğu da bu davanın süresine etki eden en önemli unsurların başında gelir. Tahliye davaları ortalama 4 ay ile 3 yıl içerisinde kesin olarak sonuca bağlanıyor. Belirttiğimiz üzere bu tamamen ilgili mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişiklik gösteriyor. Kimi zaman bu süre 30 güne kadar düşebiliyor.

tahliye davası 2023
Kiracıya İhtar Nasıl Çekilir?
Mülk sahibi, bir kira sözleşmesi süresi içerisinde iki defa ihtar çekmesi koşuluyla tahliye davası açabileceğinden söz etmiştik. Mülk sahibi ihtarname çekmek istediğinde başvurulacak olan kurum noterlerdir. Noter aracılığıyla ihtarname çekebilirsiniz. Kiraya veren kişinin kanıt elde edebilmesi için ihtarları mutlaka noter aracılığıyla yapması gerekmektedir.
İhtarname Çekildikten Sonra Süreç Nasıl İşliyor?
Mülk sahibi kiracıya ihtarname çekmek istediğinde bunu mutlaka noter aracılığıyla yapmalıdır. Yapılan bu ihtarnamenin de kiracıya mutlaka ulaşması lazım. İhtarname gönderildikten sonra kiracı istenilen tüm hususlara uygun davranırsa problem yoktur. Ancak kiracı, gelen ihtarnamelere yanıt vermezse ve belirtilen şartlara uygun davranmazsa mülk sahibinin tahliye davası açmasının önünü de açmış olur. Açılacak olan tahliye davasında daha önce gönderilen ihtarnamelerinde kanıt olarak eklenmesi süreci daha da hızlandıracaktır.
Mülk Sahibi “Evde Kendim Oturacağım” Diye Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?
Bu konuda kanunda kiraya verenin “evde kendim oturacağım” şeklindeki beyanını dikkate alır. Eğer kiraya veren kişinin gerçekten konut ihtiyacı varsa ve bu konuda samimi olduğunu ifade ederse bunun sonucunda tahliye davası açabilir. Ancak günümüzde bu imkan suiistimal edilmekte olup “evde kendim oturacağım” şeklinde kiracıyı evden çıkararak daha yüksek fiyatlara yeni kiracıya verildiği de görülmektedir.
Eğer kiraya veren kişinin gerçekten konut ihtiyacı varsa ve eve kendisi yerleşecekse bu durumda dava açabilir. Bunun içinde kira sözleşme süresinin en az 180 günü tamamlaması gerekmektedir. Yani Kira sözleşmesinin ilk 6 ayında tahliye davası kesin olarak açılamaz. 6 aylık dönemden bir ay öncede tahliye talebini mutlaka kiracıya bildirmesi zorunludur. Tüm bu şartlar karşılandıktan sonra kiraya veren kişi kendi evinde oturabilir.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Evden Nasıl Çıkartılır?
Kiracı, kira sözleşmesine uygun olarak her ay düzenli bir şekilde kirası ödüyorsa evden çıkartılması mümkün değildir. Kiraya verenin ancak haklı ve geçerli sebeplerinin olması koşuluyla tahliye davası açabilmektedir. Ortada hiçbir problem yokken kiracıyı evden çıkartmak imkansızdır.
10 Yıllık Kira Süresinin Dolması Sebebiyle Tahliye
Kiraya veren kişi, 10 yıllık kira süresi sonunda istediği takdirde ortada herhangi bir haklı neden olmaksızın kiracıyı evden çıkartabilir. Bu da kira sözleşmesinin bağlayıcılığının 10 yıl olduğunu kanıtlar niteliktedir.
Tahliye davası açılmasının tüm şartları bu şekildedir. Kiraya verenin kiracıyı evden çıkartabilmesi için mutlaka haklı ve geçerli bir nedeni olmalıdır. Aksi takdirde kira ödemelerinde herhangi bir sorun yoksa ve yukarıda bahsettiğimiz diğer unsurlar açısından da bir problem yoksa mülk sahibi tahliye davası açamaz.
Bir kira sözleşmesi süresi içerisinde kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için sözleşme süresi boyunca iki defa noter aracılığıyla ihtarname göndermesi gerekmektedir.
Binada kaçak kolon kesme cezası hakkında bilgi almak için hazırlamış olduğumuz içeriği inceleyebilirsiniz.