Kiracıyı evden çıkarma, uygulamada karşılaşılan önemli bir sorundur. Bunun hem kiracı hem de ev sahibi için önemli sonuçları vardır. Hukuki sürecin düzgün işlemesi de aynı derecede önemlidir. Türk Borçlar Kanunu 6098 genel yapısı itibariyle kiracıyı koruyan bir yaklaşım göstermiştir. Ancak ev sahibi belirli durumlarda kiracıya tahliye imkanı da tanımıştır. Bu imkanlardan biri de tahliye taahhütnamesi olarak bilinen belgedir.
Belirli bir süre için kira sözleşmesi yapılması, kiralama süresi sonunda mülkün iade edildiği anlamına gelmez. Kanun yukarıda da belirttiğimiz gibi kiracıyı koruyan bir yaklaşım benimseyerek süre sonunda kiracıya sözleşmeyi feshetme hakkı vermiştir. Kiracı kirayı ödediği sürece kiralananı kullanmaya devam edebilir. Bu hak kiraya verene verilmez.
Bunun tek istisnası tahliye bildirimi almaktır. Tahliye yazısı bulunan kiracı, süre sonunda veya başka bir zamanda konutu veya işyerini, şartlara uygun olarak terk edeceğini beyan ederse, o gün kiracıyı tahliye edebilir.
Bir kiracıyı tahliye etmenin birçok yolu vardır. Yazılı tahliye mektubu bunlardan biridir. Tahliye yazısı, kiracının belirli bir tarihe kadar kiracılığı terk edeceğini beyan etmesidir. Bu beyan, Yargıtay kararları ve kanun çerçevesinde ortaya çıkan katı biçimsel gerekliliklere tabidir. TBK m.352 sayılı Yönetmelik kısaca kiracıların tahliyesi için tahliye sözleşmelerinin yapılabileceğinden bahsetmiştir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Çıkartılır?
Tahliye taahhütnamesi kişiye kendi başına kiracı çıkarma fırsatı vermez. Kiracının tahliyesini sağlamak için yasal imkanları kullanma hakkı verir. TBK’nın 352. maddesi geçerli ibraname sahibi kişi için iki imkan sağlamaktadır;
- Bunlardan ilki dava açarak kiracıyı tahliye etmektir. Bu davaya tahliye davası denir. Kanunda belirtildiği üzere bu davanın, kiracının tahliye ihtarnamesinde taşınmazı boşalttığını beyan ettiği tarihten itibaren bir ay içinde açılması gerekir.
- Bir başka olasılık da icraya başvurmaktır. Tahliye yazısına istinaden icra dairesi aracılığıyla kiracı tahliye edilir.
Her iki süreç de teknik yasal bilgiye dayanmaktadır. Bu nedenle ilgili süreçlerin bir avukatın hukuki yardımı ile takip edilmesinde her zaman fayda vardır. Tahliye yazısı hazırlanırken dahi hukuki destek alınması olası sorunların önüne geçmektedir. Bu süreçte yapılacak yanlış veya ihmalkar bir işlem, kişiyi burada anlattığımız kiracıyı hızlı ve etkili bir şekilde tahliye etme yetkisinden mahrum bırakabilir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?
Tahliye taahhütnamesine dayalı bir tahliye süreci genellikle uzun sürmez. Ancak bu soruya net bir cevap vermek zor. Çünkü bazı durumlarda taahhüdün veya tarafların geçerliliği hakkında zilyetlik sorgulaması veya başka soruşturmalar yapılması gerekebilir.
Ancak yanlış veya ihmalkar işlemler de süreci uzatabilir. Tüm bunların yanı sıra mahkemenin iş yükü ve yoğunluğu da sürecin uzamasında etkili oluyor. Ayrıca icra takibi ve tahliye işlemlerinin avukat desteği ile devam ettirilmesi hız açısından önemlidir.
Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Hazırlanır?
Tahliye taahhütnamesi geçerliliği aşağıda gösterdiğimiz şartların varlığına bağlıdır. Aşağıdaki tahliye taahhüdünün koşulları öncelikle yerine getirilmelidir. Bunun dışında herhangi bir özel koşul gerektirmez. Yazılı olmalıdır. Kiralanan mala ilişkin bilgiler, kiracı ve kiraya verene ilişkin bilgiler açıkça yazılmalıdır. Söz verilen çıkış tarihi açıkça belirtilmelidir. En önemlisi de kiralanan malın tesliminden sonra yapılmalıdır.
Yukarıda da belirttiğimiz gibi resmi olarak böyle bir zorunluluk yoktur. Ancak noterde yapılacak taahhüdün icra edilebilirliği daha yüksek olacaktır. Ancak, bir avukatın hukuki desteği her zaman kişinin menfaatinedir.
Tahliye Taahhütnamesinde Cezai Şart Geçerli midir?
Tahliye taahhütnamesi, elde edilmesi zor bir taahhüttür. Ev sahibine önemli bir hak (tahliye yetkisi) verirken, kiracı için önemli bir hakkı da (sözleşmeyi uzatma hakkı) ortadan kaldırmaktadır. Burada kiracı söz verdiği tarihte mülkü boşaltmak zorundadır. Aykırılık halinde sözleşmedeki cezai şart geçerli sayılır. Yani taraflar bir ceza şartı koymuşlarsa, kiracı tahliye etmezse bu ceza şartını ödemek zorunda kalacak.
Ancak makul olmayan miktarlarda öngörülen cezai şart geçersiz sayılır. Cezai şartın geçersizliği, ibra sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez. Yani taahhüt geçerlidir ancak makul olmayan miktarda cezai şart geçersizdir.
tahliye taahhütnamesi nedir
Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir mi?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi feshedilebilmesi için her iki tarafın da bu konuda anlaşması gerekir. Bu anlaşmanın yazılı olması gerekmez. Ancak ispatı kolaylaştırmak için yazılı olarak yapılabilir. Böyle bir durumda tahliye taahhütnamesi iptal edilir. Veya ev sahibi yazılı tahliye yazısını kiracıya vererek bu sözleşmeyi feshedebilir.
Ancak, irade zafiyeti ile verilen tahliye taahhüdü irade zafiyeti (hata, hile, tehdit) nedeniyle geçersizdir. Burada bu sözleşmelerin hukuki niteliği için “iptal edilebilirlik” ifadesi kullanılmaktadır. Yani iradesi zedelenen kişi, bir yıl içinde bu sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini beyan etmezse sözleşme devam eder. Yani kiracı böyle bir durumda tahliye sözleşmesini feshedebilir.
İradenin yetersizliği dışında herhangi bir nedenle geçersiz olan tahliye taahhüdünün iptaline gerek yoktur. Yani yukarıda belirttiğimiz geçerlilik şartlarını taşımayan bir taahhüt geçerli olmadığı için iptaline gerek yoktur. Bu nedenle açılan tahliye davasında bu geçersizliğin ileri sürülmesi yeterlidir.
Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Nasıl Yapılır?
Tahliye taahhütnamesini geçersiz bulan kiracı her zaman itiraz edebilir. Bu itirazı, aleyhine açılmış olan yasal işlemler çerçevesinde yapabileceği gibi, hükümsüzlüğünün tespiti için dava da açabilir.
Yukarıda da belirttiğimiz gibi bazen kötü niyetli ev sahipleri, kiralanan mülkün tesliminden sonra tahliye bildirimini almış gibi tarihi yazarlar. Böyle bir durumda zor durumda olan kiracı aleyhine zorlayıcı bir duruma gelmektedir.
Kiracı bu durumu her türlü delille ispat ederek tahliye sözleşmesinin geçersizliğini ileri sürebilir. Dava açarak çözülebilir. Ya da bir davada belirttiğimiz gibi senetle ispat kuralına bakılmaksızın her türlü delille sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Alt Kiracı Çıkartılabilir mi?
Taşınmazın kiracısı bu taşınmazı başkasına kiraya verirse devretme durumu ortaya çıkar. Mülkü kiraya veren üçüncü kişiye ikinci kiracı denir. Alt kiracı, orijinal kiralamanın tarafı değildir. Bu nedenle tahliye işleminin alıcısı sadece ilk kiracı olabilir.
Normal şartlarda kiraya verenin TBK hükümleri uyarınca kiracıya karşı ileri sürebileceği haklar, alt kiracıya karşı da ileri sürülebilir. Ancak tahliye taahhüdüne istinaden başlatılması gereken tahliye işlemi bu kuralın istisnasını oluşturur. Yani kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesi ikinci kiracıya da sirayet etmeyecek ve aleyhine dava açılamayacak. Ancak alt kiracıdan taahhüt alınması halinde kendisi hakkında gerekli yasal işlemler başlatılabilir.
Ancak her ne şekilde olursa olsun asıl kiracı hakkında verilen tahliye kararı ikincil kiracı için de geçerli olup tahliyesi oluşabilir. Ancak tespit ettiğimiz üzere asıl kiracıdan alınan taahhüt üzerine doğrudan ikinci kiracı aleyhine tahliye davası açılması mümkün değildir.
Tahliye Taahhütnamesinde Yetkili Mahkeme
Tahliye yazısına istinaden açılacak tahliye davasından sorumlu mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. İcra dairesi aynı zamanda kanunda tanınan icra sürecinden sorumlu kurumdur.
Sulh ceza hakimliğinde açılacak tahliye davasında yetkili mahkeme, davacının yerleşim yeri mahkemesidir. Bu nedenle, söz konusu konutun bulunduğu yer sulh hukuk yargıcının görev ve yetkisi vardır. Aynı şekilde ilgili icra takibinde de taşınmazın bulunduğu yerdeki yani kişinin ikametgahındaki yargı alanındaki icra makamı görev ve yetkiye sahiptir.
Adli sicil kaydı nasıl silinir sorusunun yanıtını arıyorsanız, içeriği ziyaret edebilirsiniz.